Không chỉ làm gia tăng phí tổn gấp 2 lần, quy định bắt giao tế bất động sản thông qua sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các Nasco Express chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất Nasco Express động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng Nasco Express 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan yếu này được duyệt y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán đồng từ dư luận. Trong Nasco Express đó, nổi bật nhất là quy định can dự đến giao tế bất động sản phải chuẩn y sàn giao thiệp.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội duyệt y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng uổng cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động sản phải thực hiện duyệt sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tiếp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ Nasco Express thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”. Nasco Express
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do Nasco Express các sàn giao dịch bên ngoài bán được, nguyên do là do nhân viên của họ có sự am tường và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, phí hoả hồng chủ đầu tư phải chi cho Nasco Express các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận nhân viên của Nasco Express chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang thay giảm bớt các thủ tục Nasco Express trung gian để giảm tổn phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao du do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nà có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
giao tế bất động sản phê chuẩn sàn sẽ làm tăng chi phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản Nasco Express tăng cao
Cũng liên tưởng đến quy định giao tiếp bất động sản buộc qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, Nasco Express công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên dự giao tế là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình Nasco Express thức Nasco Express phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao thiệp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chính xác, hợp pháp của hiệp đồng, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao tế tuân đúng các quy định pháp luật có hệ trọng đến việc thực hành hiệp đồng, giao tế; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, Nasco Express giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và chối từ công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tiếp, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tiếp; nếu không đủ điều kiện Nasco Express giao thiệp thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một đa số với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tế ngoài chức năng thực hiện các giao tiếp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thảo, ký kết hiệp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao tiếp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao thiệp bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bắt buộc giao tiếp bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng chi phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do uổng trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng rút cục phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản thắt doanh nghiệp , người dân phải giao tiếp thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ kinh dinh và chọn lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do cỡ thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Nasco Express Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu bổn phận về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc bức giao thiệp bất động sản phê chuẩn sàn giao tiếp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hành duyệt sàn Nasco Express tại dự thảo Luật là cấp thiết, thích hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao thiệp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao tế bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, Nasco Express tính minh bạch trong Nasco Express giao tế bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao du bất động sản qua sàn cũng như giao thiệp qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc Nasco Express hội cho quan điểm và dự định phê duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |